家賃色々

家賃はなんのためにあるのでしょうか。
DVDをレンタルするのと同じように、部屋を借りるにあたっての賃貸費というのは判りきったことですが、家賃の仕組みは？
これには、大家さんにとっての賃貸物件の意味から知らなくてはなりません。

大家さんが賃貸物件を経営しているのは、不動産投資のためです。
持っていた更地にマンションやアパートを建て、もしくは投資用賃貸物件を購入し、賃貸経営して家賃収入を長年に渡って得ていくのが不動産投資。
不動産投資には相続税対策になるとか管理の大変さだとか考慮すべきことは多々ありますが、基本的には空室を発生させないように入居者を募集して、毎月滞りなく家賃を得て収入源とするのです。
そのため、もし空室があればその分だけ月の収入が少なくなってしまいます。

空室無しで家賃収入を得られているのであれば、その大家さんはボロ儲けでは！？と思いきや、世の中そう上手くはいきません。
物件を建てる、あるいは購入する際にはローンを組むことになるでしょう。
物件を経営するようになってからは、そのローンを返済していかなくてはなりません。
また、月日が経つにつれて老朽化する建物をたまにはリフォームしなくてはなりませんし、共用部分の清掃を始めとした基本的な管理も欠かしてはなりません。
それに、空室が発生すれば即座に新しい入居者を募集しなくてはならず、そのための広告費なども必要になります。
これら様々な費用に家賃が充てられるのです（家賃の他、管理費や礼金なども）
もちろん、いずれローンの返済が終われば支払っていた分懐が潤いますが。

不動産投資を行っている人は、物件を手に入れる当初からこういった家賃による収入と経費の関係を考慮しています。
むやみに家賃を値下げしてもらったり支払いを滞らせるのは、経営難に陥らせることにもなるのです。

大家さんが賃貸物件の家賃を設定するにあたって、上限額や下限額が法律などで決められているなんてことはありません。
家賃を決めるには周辺の似た物件などが基準にはなりますが、基本的には大家さんが自由に家賃を設定できます。
ただ、だからといって物件にそぐわないあまりに高額な家賃にすると入居者は現れませんし、募集のために低額にしすぎても大家さんにとっての収入が少なくなってしまうので、難しいところですが。

そういう自由さがあるため、家賃交渉は一応のところ可能ではあります。
何らかの制限があるのではと思い込み、当初から設定されている家賃をそのまま払うものと思い込んでいる人でも、もしその家賃に不満があるのであれば交渉してみても良いでしょう。

ただ、一応のところ可能というのは、無闇に行うべきではないということ。
誰だって「もう少し安ければ良いのに」というくらいの不満はあるでしょう。
ですが、ただ自分の要求を不満としてぶつけるのは良くありません。
周辺の似た物件と比較してほぼ同額である場合などは、その家賃は妥当な額ということですから、家賃を値下げしてもらうのは難しいでしょう。
物件に何らかのいわくがあるなど入居をためらう理由があれば、家賃交渉も可能かもしれませんが。

ただ安い方が良いという身勝手な理由だけで家賃交渉を持ちかけては、大家さんに非優良入居者と見なされます。
家賃交渉が上手くいかないばかりか、入居を認めてももらえません。
家賃交渉は自分にとって得になるばかりでなく、大家さんに悪印象を持たれかねない行為だと知りましょう。

結婚や子供の進学といった節目の際に、賃貸住宅に住み続けるか一戸建てを購入するかの選択に迫られるときがあるでしょう。
その際、比較点となるのが月々に支払っていく金銭・・・賃貸住宅なら家賃であり、一戸建てならローンの返済になります。

賃貸住宅に住み続けるのであれば、月々の家賃の他に管理費や駐車料金も含めて考えなくてはなりません。
また、2年ごとに支払う更新料と手数料も必要です。
対して一戸建てだとローンの返済の他には税金も必要になりますね。

これらを単純に計算して安い方で選べられるなら良いのですが、定期的に支払うこれらに、ひとつだけ大きな特徴を持っているものがあります。
それは、ローンの返済。
他は半永久的に支払って行かなくてはならないものですが、ローンの返済に限ってはいずれ終わるものなのです。
住宅ローンですから、長くて35年間。
努力して早めに返済してしまうことも可能です。
ローンの支払いはいつか終わるもの。
そのため、一戸建てならいつかは“完全に自分のものとなる”と言われているのです（税金の支払いは続きますが）

しかし、賃貸住宅に長く住み続けるにもメリットはあります。
一戸建てを購入する理由のひとつに「資産的価値」というのがありますが、それは昔のことであり、最近では10年も経てば価値が無くなると言われている程不動産に価値を見出されなくなってしまっているのです。

一戸建てを購入してしまうと、そこに住み続けなくてはならない義務感が生じます。
しかし賃貸住宅であれば状況に応じて気軽に引っ越すことが可能です。
ただし、その場合はその都度引っ越し費用がかかり、また、引っ越し先の家賃も計算する必要が出てきます。

家賃の支払いは賃貸住宅に住む者として当然の義務です。
失業などのやむを得ない事情を覗いて、自分の家計能力の足りなさによって滞納してしまうなんて言語道断！・・・と前回は述べさせていただきました。

賃貸住宅で一人暮らしをしている若者（社会人）に対して取られたアンケートで、家賃の支払いを負担に思う理由がいくつか挙げられています。
「転職で収入が下がったため」「資格の勉強で負担が重くなったため」という方々に対しては、同情すると同時に努力が実ることを願ってやみません。

「会社からの家賃手当が無くなったため」「実家からの援助が減ったため」という回答に対しては驚きを隠せませんね。
家賃とは個人の生活費であり、食費と同様に考えなくてはなりませんから、そもそも手当や援助に頼りきるものではないのです。
もちろん、手当があるなら利用すれば良いですが、無くても問題なく支払えるくらいの計算はしておくべきです。

そして最も嘆かわしいのが「家賃支払いを甘く見て高額の物件を借りてしまった」「遊びに費やすお金が多いため」という回答。
これらは明らかに金銭管理能力不足です。
将来的な生活の豊かさよりも、刹那的な満足度や楽しみを優先したがための、自業自得ともいえる結果としか言いようがありません。

しかも、上記を合わせても「遊びに費やす～」の回答が最も多いというのが本当に嘆かわしい。
我慢できるところは我慢して、本当に必要なところにお金を充てる。
こんな社会人として当然のことができない若者がなんと多いことでしょう。

家賃滞納は大家さんにとって頭の痛い問題です。
賃貸住宅は購入するものではありませんが、一ヶ月分の入居権を購入すると考えると、そのための料金（家賃）を支払わないということは泥棒しているも同じことなのです。

家賃を滞納するなんてことは、多くの人にとっては不慮の出来事によるものでしょう。
旅行していたとか、ついつい忘れていたとか、病気や事故に遭ってしまったとか・・・
一日でも滞納してしまうと強制退去させられてしまうのでは？と危惧されるかもしれませんが、その点は心配無用です。
近々、悪質な家賃取り立てを取り締まる法律が可決される予定ですので、一日遅れた程度で外出中に鍵を代えられたり、家具家電を差し押さえられるなんてことはありません。

それでは大家さんにとっては不利なのかというと、そんなこともありません。
家賃を支払う気のない悪質な滞納者に対しては、それこそ契約解除といった法的な手段をとる方法があります。

「だって支払う金がないんだもん！仕方ないじゃない！」とおっしゃるあなた。
では、何故支払えないのでしょうか。
賃貸住宅に住むということは、月々の家賃の支払いと引き換えに住まわせてもらうことを契約したということです。
契約当初は家賃を支払ってことを見越して契約したはず。
大家さんも、あなたを信用して（審査）住まいを提供してくれているはずです。
家賃を滞納するということは、その信用に傷を付けることに他なりません。
もし、支払えない理由が失業といったことであれば同情しますが、単なる浪費によるものでしたら家計処理能力が無いとして同情の余地はないでしょう。

大家さんとの良好な関係を続けたいのであれば、くれぐれも家賃は滞納しないように。

今後の生活を送っていく住宅として、賃貸住宅を借りて家賃を払っていくか、それとも戸建てもしくはマンションを買ってローンを返済していくか・・・といった選択に迫られることがあるかと思います。
若いうちの一人暮らしや赴任先の住まいというだけなら、一時的な住居として有れば良いので賃貸住宅で充分かもしれませんが、結婚後腰を落ち着ける住まいとして、また転勤の可能性も無いのであれば、賃貸ではなく購入してしまった方が得であるとも考えられるでしょう。

賃貸住宅であれば、月々の家賃がかかります。
二年ごとの更新料もかかります。
また、家族が車を所有しているなら、台数分の駐車料金も忘れてはなりません。
しかし、毎月それらを支払ったところで、それらはあくまでも賃貸。
完全に自分のものとなることはないのです。

対し、戸建てやマンションを購入してしまえば、それは自分が所有する不動産となります。
ローンの支払いはあっても、例えば35年ローンなら35年間努力して返済し続ければ35年後には完全に自分のものとなるのです。
途中、運良く一括返済してしまえたなら、もっと早くに所有物となります。

以上を比べると購入する方が断然メリットが高いように思えますが、忘れてはならないのが税金のこと。
住宅を購入すると固定資産税がかかり、これは毎年払っていくものです。
固定資産税も決して安くはないので、結局のところどちらの方がオトクかは一概には言えないでしょう。

驚く話ですが、日本の何処かに家賃に消費税を課している物件があるそうですね。
何故消費税くらいで驚くのかと問われれば、はっきりと申し上げましょう。
家賃に消費税はかからないからです。
もし消費税が課せられている物件があれば、その物件は「怪しい」と思ってください。

何に消費税が課せられるかは、法令でしっかりと定められています。
「えっ、こんなものまで消費税がかかるの？」と思うくらい、今やあらゆるものに課せられている消費税ですが、中には消費税がかからないものだってあるのです。
例えば、土地などは「消費されない」ものとして考えられますし、給与や保険料や貸付の利息、また前売りチケットなんかはあくまでも料金を前払いしているのであり「消費とは言えない」ため消費税はかかりません。

住宅家賃に関しては、実は「消費されない」「消費とは言えない」のどちらにも当てはまっていません。
しかし、政策上非課税として定められているので、消費税を支払う必要もないのです。
（住宅以外の家賃、つまり営業用物件の家賃の場合は課税されます）

数年前からは消費税を含めた価格表示が義務となり、特に消費税はいくらか明記されていなくても「税込」と書いてあると「そんなものか」と思ってしまいがちですよね。
しかし、なんでもかんでも「そんなものか」と思って済ませてしまうと、払う必要のない料金を知らず知らずのうちに支払わされることとなってしまいます。

繰り返しますが、家賃に消費税はかかりません。
くれぐれもご注意ください。

注意ついでに・・・
家賃には消費税はかかりませんが、共益費には消費税がかかります。
「税込」と書いてあっても、文句を言ってはいけませんよ（笑）

今回は家賃の値引き交渉についてお話ししてみましょう。
大家さんにとっては嫌な内容かもしれませんが（笑）

値引き交渉に関する疑問でまず最初に出てくるのは、そもそも家賃交渉は可能なのかどうか、といったことでしょう。
一言で申し上げるなら、可能です。
ただし、家賃交渉は大家さんに対してではなく不動産会社を通して行います。

家賃交渉を行うなら、ただ理由もなく値下げを要求するだけではいけません。
ただ安い方が良いからと詰め寄っては、それは単なる迷惑な客です。
家賃については不動産会社や大家さんはプロですからね。
プロを説き伏せられるほどの知識は付けなくてはいけませんよ。
逆に言えば、知識を付ければ現在の家賃が本当に妥当かどうかも判るようになります。

家賃交渉に必要な知識にはいくつかありますが、最も必要なのは相場についての知識です。
借りたい部屋、もしくは既に住んでいる部屋が周辺の相場と比較してどうなのか、知っておかなくてはなりません。
相場の調べ方には、専有面積で家賃を割る方法があります。
【家賃÷面積】
この計算式で、1平方メートルあたりの家賃を割り出しましょう。

次は、物件情報誌やインターネットを利用して、周辺の似たような物件の情報を集め、周辺相場を調べます。
家賃は築年数、間取り、方角、広さ等々様々な要素によって決定づけられているので、なるべく条件の合う物件と比較しなくてはなりません。
それらの物件も、交渉対象物件と同じように1平方メートルあたりの家賃を計算し、割り出された賃料を比較して交渉材料（根拠）を集めます。

家賃が決められる要因には、地域ごとの相場（地価）や建物の築年数、設備など、実に様々なことが考えられます。
では、同じ建物で同じ間取りの部屋なら全て同じ家賃なのかというと、そうでもありません。
以下の事柄によって、部屋それぞれで家賃が異なってきます。

①階数
部屋の高さが一階か二階かといった違いでも家賃に差が出てきます。
もちろん、どの建物でも下の階の方が安くなっており、階が上がるごとにいくらかずつ高くなっていきます。
東京のとある賃貸物件の例では、一階の部屋の家賃が六万円となっており、二階が７万円、三階が八万円と、一階上がるにつれて一万円プラスされていました。
部屋の階数が上がると、窓からの見晴らしや日当たりもさることながら、セキュリティの面でも比較的安全になります。
とはいえ、上の階だからといって油断は禁物ですが。

②角部屋か中部屋か
角部屋とは、複数の部屋が隣同士で並んでいる中の端の部屋のことです。
壁の向こうは他人の部屋、となっているのは左右の一方のみで、もう一方は窓です。
対し、中部屋とは左右の両方とも他人の部屋と隣り合わせになっている部屋のこと。
これら角部屋と中部屋とでは、同じ階でも角部屋の方が家賃が高くなっています。
その理由は、一方しか他住人を気にしなくて良いから・・・ではなく、窓が多いため。
窓がひとつ多いだけで解放感が生まれますからね。
ただし、そのアパートやマンション自体が他の建物と隣接している場合、必ずしも角部屋は利点であるとは言い切れません。

家賃とはマンションやアパートといった賃貸物件を借りるにあたって支払う対価のことで、賃料の一種です。
大抵は一ヶ月ごとの支払いとなっており、支払日は賃貸物件の所有者や仲介している不動産会社によって異なります。
ちなみに、一ヶ月ごとの家賃に加えて、二年ごとに支払わなくてはならない更新料というものもあります。

一人暮らしなどを機に賃貸物件を探すとき、誰でも最初はいくつかの条件を決めてから物件を探し始めるでしょう。
条件は、第一に住む地域、第二にこの家賃となるのではないでしょうか。
地域は大体の候補を決めておいて、あとは家賃の相場も踏まえて絞り込んでいくという方法もあるでしょう。

地域に関しては通い先への交通の便などから考えますが、では家賃は何を基準にして考えると良いのでしょうか。
基準、それはもちろん、月ごとの収入ですね。
学生さんなら親御さんからの仕送りという場合もあるでしょう。
一般的に、家賃は月収の三分の一までが妥当であると言われています。
月の給料が20万円であれば6万5千円ほどですね。
もちろん、それよりも安ければ生活に余裕はできますし、またセキュリティなどどうしても外せない条件のために多少高く設定しなくてはならない可能性もあります。

特に、女性にとってはセキュリティは切実な問題です。
また、女性は設備による住み心地についても重視しているので、男性に比べると女性は家賃が高めの物件を選ぶ傾向があるようです。